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深圳會涼多久,會不會跌?

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深圳會涼多久,會不會跌?


深圳樓市真的涼了,關閉報價系統和按指導價放貸確實是兩劑突破常規的狠藥。

 

買家貸不足款,又看不到價格,雙重壓力下,買家不敢買,賣家不敢賣,深圳樓市被凍住了。

 

幾乎同步,佛山、武漢、合肥迅速火熱,資金毫不猶豫奔向其他城市尋找機會。

 

對比之下,深圳更涼了。

 

深圳會涼多久,會不會跌?以史為鏡,做個三年預判。

 

1

 

回顧上一次的行情,會發現歷史驚人的相似。

 

深圳上一次大漲被認為是2015年330新政到2016年325調控,周期一年,實際是不對的,不是一年而是一年半。

 

325調控之后,樓市低迷了三個月,八九月份熱度又起,10月4號再次出臺調控才把樓市徹底摁了下去。

 

2015年4月到2016年10月,整整一年半,歷經325和104兩次調控才徹底壓住。

 

這一次的2019年8月到2021年2月,也是一年半,也是歷經715和208兩次調控才徹底摁住。

 

古人說以史為鏡,誠不欺我。

 

2016年10月4日之后,深圳樓市入冬,帶看量、成交量跌至谷底,11、12月份市場淡到極點,小中介門店關閉,中介批量離職,和今天的情景很接近。

 

16年春節前后,房價開始扛不住,個盤跌了5-10個點。

 

2017年4月,交易量逐漸恢復,房價重新啟穩,深圳樓市進入新周期。

 

17年4月到19年8月,深樓市在平穩中開始分化,中部東部橫盤,西部緩慢上漲,南山均價從低于福田到逐漸追平,用了兩年多時間。818之后,東西部分化驟然加速。

 

2

 

這兩輪上行周期相比,有四點相同又有四點不同,

 

四個相同

 

1、上漲周期:一年半

 

2、調控次數:兩次

 

3、調控節點:上漲一年和一年半后各一次

 

4、調控效果:第一次死灰復燃,第二次徹底按壓

 

四個不同

 

1、漲幅不同:第一次普漲100%,第二次30%-100%不等

 

2、操盤手不同:上一次業主獨力抬價,這一次軍團聯合做戰,包括小區業主控盤和炒房團聯手坐莊炒高某盤。

 

3、炒房模式不同:上一次入市主要是自有資金,信用貸抵押貸數量極少;這一次自有資金仍然不少,但抵押貸信用貸數量大增,同時增加了婚票、代持、合伙炒房等各類黑科技。

 

4、調控力度不同:上一次傳統調控有用,這一次傳統調控失效,不得不加了猛藥,包括關閉報價系統,變相抬高首付,嚴查信貸等非常規手段。

 

一條條對比下來,舉個不恰當的比喻,我感覺很像是傳統醫學和病毒的兩次戰斗。

 

第一次戰斗,傳統醫學勝利,病毒雖然戰敗,但獲利豐厚。

 

潛伏了三年后,病毒再次出擊,這次的病毒已經變異,戰斗力指數爆表,而傳統醫藥還是老配方,對病毒根本無效,被打的落花流水。

 

最后,因為病毒繁殖太快,到了強弩之末,加上傳統醫藥使出了非常規手段,才獲得慘勝。

 

這就是道高一尺魔高一丈。

 

為什么魔總是比道要高,因為魔是偏門,可以劍走偏鋒,可以不遵循道義,可以不按常理出牌,比如婚票,代持,離婚買房,抵押貸炒房都屬于魔的范疇。

 

而道不同,道要遵循道德法則,要光明正大的贏,如果不采用非常規手段,根本不是擅長旁門左道的魔的對手。

 

3

 

思維有點發散,回歸房子。

 

目前的樓市,類似2016年11、12月的行情,成交跌至谷底,信心低迷,但這一次的市場過度亢奮,賣家心態過分膨脹,短期難以看到回調。

 

如果報價系統一直不放開,我預計到六七月份,市場信心會跌至谷底,房價會有小幅回調,回調點數視個盤而定。

 

進入九月份,伴隨金九銀十,成交逐漸回暖,信心緩慢回升,樓市開始啟穩,步入三年左右的橫盤期。

 

橫盤期的變化才是含金量最高的。

 

上一次主導上漲的是地段和配套,全面普漲的基礎上,福田做為傳統中心區漲幅最高,

 

上一次的三年橫盤期,地段論逐漸衰退,西部價值和學位價值開始被認知,東部開始跑輸西部,寶安,南山和學位房全面崛起。

 

這一次主導上漲的是預期和稀缺,西部的價值被充分認知,學位的價值被充分認知。

 

上次的問題是認知不足,這次的問題是認知過度,并導致了泡沫的產生。

 

在上漲后期,心態極度膨脹的業主,炒房團和無腦追高的投資客三方聯手,把某些盤推到了本不屬于它的高位。

 

某些盤尾輪100萬、200萬的跳漲,并且有人愿意接盤,說明市場已到了接近癲狂的狀態。

 

所以這一次的橫盤期,我認為和上次剛好相反,會是一次擠泡沫之旅。

 

被擠泡沫的會有:

 

西部某些網紅盤的泡沫,以前海、沙井、光明某些盤為代表。

 

學位房的部分泡沫,既有去年年底突然跳漲數百萬的學位房,也有持續炒作預期的名校分校學位房,比如龍悅居。這些盤都走到了危險的高位。

 

4

 

泡沫如何擠,會有兩種表現形式。

 

一種是下跌,像佳兆業前海廣場這類硬生生炒上天的產品,肯定是要跌的。

 

一種是橫盤,就是價格幾年不漲。

 

價格幾年不漲為什么是擠泡沫,因為物價在漲,貨幣在貶值,房價一直不漲就等于跌。

 

2021年初接了這些盤的投資客,會慢慢體會到福田業主16年高位接盤四年不漲的滋味。

 

橫盤期表現穩定甚至上漲的片區有:福田,羅湖,龍崗,鹽田。

 

東西部的差距在橫盤期會逐漸縮小。龍崗有不少樓盤一直在補漲,吉祥里漲幅已有60%,中??党堑男∪拷咏?0%,東西部漲幅正在不斷拉近。

 

三年后再算筆細帳,會發現買東買西并沒有質的差異,投資房產只要不是短炒,都要拉長到數年周期才能確定誰是贏家。

 

除以上兩類,我認為西部的寶中,碧海,后海,西麗,南山中心區和深圳灣會一直保持穩定,因為這些片區既有扎實的購買力支撐,又能滿足實際的居住需求,在橫盤期不會跑輸。