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今年樓市迎來“2大逆轉”

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今年樓市迎來“2大逆轉”

買房的核心需求是什么?對于這個問題,不同的年齡階層有著不同的理解,例如剛畢業進入社會時,也許單身公寓更加適合自己,而當年齡在28歲左右時,結婚生子的壓力接踵而至,此時房子更多體現的是家庭屬性,只有三居室才能滿足日常需求。僅從這一點來看,不管房價多高,買房的初始需求都是居住,這一點也是合情合理,畢竟在成家立業等傳統思維影響下,能有擁有屬于自己的一套房子是人生終極目標。也許正是基于這一點,我國樓市發展本身就處于紅利期,在這關鍵時刻,大量資金流入市場,房價被迫水漲船高,越來越多的人買房首先考慮的是變現周期,而不是居住體驗,金融屬性正在成為房子的全部。

房貸可能要暫停?樓市迎來“2大逆轉”,房價走向或將清晰

至于我國樓市現狀到底如何?其中有一份數據值得大家深思,例如我國城鎮居民住房擁有率為96%、戶均套數1.5,其次我國房價收入比為9.2,對此遠遠高于國外5-6的合理水平,我國居民杠桿率高達60%。僅從這赤裸裸的數據來看,我們得明白一個道理,那就是羊毛出在羊身上,為何全國房價均值破萬,仍有大多數人愿意主動買房入場呢?自身需求需要是其一,看漲樓市前景才是其二,而這一市場預期才是推動市場的核心源動力。也許從均值來算,我國并不缺房子,但結合市場兩極分化的格局下,大多數人還是處于拖后腿階段。

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說到底市場兩極分化的局面就是由信貸資源來主導,有需求的住房必然存在市場,而一旦有人賺有人賠,市場開始形成投資性慣性。也許你以為這就是結局,但現實很打臉,自從樓市進入2018年,多維度層面都開始發生潛移默化的改變,這一點在調控次數得到淋淋盡致的體現。而到了2021年,最近一則消息開始席卷樓市,那就是不少地區傳出“今年房貸可能要暫停”的消息,甚至正在申請房貸的購房者,本應該到了放款時間,銀行卻沒有按時放貸。對此不少近期有購房需求的人表示擔憂,擔心房貸審核資格升級,原本的置業計劃只能被暫時擱置。

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至于為何有這類消息傳出?最本質原因就是今年住房貸款業務受到相關部門的重點監管,例如央行限制開發商有息債務,也就是說以前開發商靠著銀行融資拿地的道路徹底行不通。其次住建部親自奔赴各地督導房地產市場運行狀況,在此期間多地出臺新政,不僅僅局限于限購、限售,更多的是行政、金融、土地等創新措施。

這一系列動向最直接的影響就是,金融機構的信貸額度大幅度收縮,甚至中小銀行暫停了房貸業務。簡單來說,連銀行手上都沒有多余的錢,更不用說靠著高杠桿炒房的人,這對于我國本身房價頗高的局面來說,來自接盤群體不足的消費端迎來重大沖擊。

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介于以上特殊的背景來看,今年樓市迎來“2大逆轉”,主要內容如下:一是政策層面發生本質變化,不僅僅是量化調控,更多的是曾經未涉及到的深層次因素有了轉變,例如出讓土地“集中化”、相關部門發布通知限制超高建筑,如果要說更加直白一點的話,那就是單純遏制房價上漲的方式已經過時,限制地價、地王等層面才是關鍵;二是市場預期開始波動,對于購房者來說,由于形勢較于復雜就應該選擇觀望,而市場變現周期的拉長使得持房者內心開始感到焦慮,無論是繼續持房還是降價拋房,對于自身而言都不是好消息,這一點二手房掛牌房源激增就是最好的例子。

房貸可能要暫停?樓市迎來“2大逆轉”,房價走向或將清晰

從以上2點來看,我們基本看到了今年“政策、金融”2大層面的戰略布局,房價走向或將清晰。對于前者,嚴厲打擊炒房風氣自身第一步,后續會陸續打上政策補丁,例如將法拍房加入限購,說白了曾經的去庫存、棚改徹底成為過去式,想依靠政策拐點炒房,無疑是異想天開。對于后者,在沒有信貸資源支撐下的市場,我只能說有能力自己買房的人少之又少,市場節奏變緩是板上釘釘的事情。

總的來說,今年房貸業務受到沖擊是大概率事件,對此深圳、杭州、成都等地房貸放款周期均延長10天左右,其次影響就是房貸利率出現普漲,這對于購房者來說,的確不是好消息。在沒有穩定的供需關系支撐下,所謂的高房價就是曇花一現,現在連房子都很難賣出去,難道房價還能反其道而行之?