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2021年樓市的調控格局發生了重大變化

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2021年樓市的調控格局發生了重大變化

這個周末,樓市有幾個消息值得關注:

 

1、央行、銀保監會、住建部聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》,這意味著樓市清查“經營貸”的行動從幾個主要大城市,推向了全國。

 

通知要求,對“對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年,以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人”加大審核力度。

 

其中比較“硬”的措施還包括:銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響,在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函,明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應法律責任。

 

2、作為22個“兩集中供地”的城市之一,廣州發布了“超級土拍公告”,將在4月底一次性推出48宗含有住宅用途的土地,集中出讓。這48宗土地的總“掛牌起始價”達到了創紀錄的901億元,相當于廣州去年賣地總收入的三分之一左右。此外,天津、沈陽也都發布了類似廣告,意味著22個主要城市的“樓市規則”將發生重大變化。

 

所謂“兩集中供地”,就是說每個城市每年最多只能賣三次住宅用地,以前綿延不斷的賣地方式,將集中在2到3個時間點。其目的,是為了分散房企的資金,遏制地價。同時,把熱錢向22個熱點城市以外擠壓。

 

這22個城市是:北上廣深4個一線城市,南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

樓市調控,為何突然“全面加碼”?

3、為遏制使用住房公積金投機炒房,云南省大理州住房公積金管理中心日前印發《關于調整部分住房公積金管理使用政策的意見》,明確申請住房公積金貸款額度調整為:單職工繳存最高貸款額度為50萬元(以前為60萬元),雙職工繳存最高貸款額度為60萬元(以前為70萬元)。“新政”自2021年4月1日起施行。

 

4、浙江湖州發布關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知。要求加強金融監管等措施,抑制非理性拿地,打擊投機炒房。對購地資金來源進行穿透式審查,嚴禁非自有資金購地。切實加強房屋貸款管理,防止消費貸款、經營性貸款用于購房。此外,還提高商品房預售條件,規定“在售項目不予上調備案價格,續批預售備案價格不高于前批次”。

 

大理、湖州都只是普通地級市,現在也都收緊了樓市調控。再加上“清查經營貸流入樓市”在全國鋪開,2021年樓市的調控格局發生了重大變化——調控不再僅限于中心城市,而是全面開花,哪里過熱抑制哪里。

 

為什么會出現這種變化?這會影響“板塊輪動、輪流吃飯”的基本走勢嗎?

 

說到底,還是因為1到2月的樓市太火爆了。

 

或許有人會說:1到2月樓市火爆,這不是很自然的嗎?因為去年同期樓市比較冷,疫情的原因呀。

 

但這只是表象。

 

如果我們把幾個關鍵數據跟2019年1到2月進行比較,然后計算出兩年的平均增長率,就可以看出問題來了(下圖)。這樣計算,可以過濾掉疫情帶來的波動。

樓市調控,為何突然“全面加碼”?

從上圖可以看出,2021年1到2月全國新建商品房銷售額突破了1.9萬億,比2019年同期大增了接近50%,相當于過去兩年每年都增長22.3%。這樣的增速,堪稱狂飆突進。

 

類似的增速,還出現在賣地收入、契稅、新增住戶貸款等方面。就連新建商品住宅銷售面積,每年增速也超過了10%。

 

毫無疑問,當前樓市出現了全面過熱的跡象。

 

這種趨勢如果不加遏制,房地產在2021年占用的金融資源、社會資源、居民家庭資源會加速上升,最終帶動中國整體杠桿率的上升,讓穩杠桿成為一句空話。

 

正因為如此,住建部才會叫停南昌都市圈的“購房同權”。南昌的做法,站在當地的立場上有其合理性,但可能引發大范圍的“抄作業”,給已經過熱的樓市“火上澆油”。

 

所以,樓市的剎車必須踩下去。

 

更何況,2021年是全球貨幣退潮之年,可能還將是資產泡沫全面破裂之年。中國要提前著手,主動“瀉火”防止硬著陸。

 

更何況A股開始進入“垃圾時間”,賺錢效應逐步消失,資金從股市涌入樓市的可能性大增。這也給樓市調控增加了緊迫感。

 

那么樓市“板塊輪動、輪流吃飯”的走勢還能延續嗎?

 

我覺得這個趨勢不會變,只是各地回暖的速度會有所變化,尤其是出臺比較嚴格調控措施的地方。

 

去年全國賣地收入是8.4萬億,今年應該達到9.2萬億以上,才能有效支撐經濟回暖。官方顯然不想今年飆升太多,比如賣到10萬億以上。但也絕對不會希望通過調控,最終收入反而下降,低于8.4萬億。

 

所以2021年樓市整體不悲觀,也不可能整體入冬,現在調控只是為了防止過熱。

 

重要的事情需要再重復一遍:高層正在為貨幣退潮做準備,所以最近股市和樓市都承受了顯著的壓力。樓市是官方主動調控,防過熱;股市是自己調整,但官方似乎樂見其成。

 

今天還看到一個有趣的觀點:一家券商研報認為,周末出臺的全國清查經營貸流入樓市,對股市的影響反而會更大一些。

 

我比較認同這種觀點。原因是:第一,樓市價格波動周期比較長,對這類事件的反應相對遲鈍,而股市反應比較敏感,有時候還會做出過激反應;第二,市場里的錢是流動的,當一個人被催著歸還經營貸,或者借不到經營貸的時候,他可能會賣股票籌集資金。

 

所以明天的股市我們要觀察兩件事:一是清查經營貸對股市的影響;二是水泥全面漲價的影響。當然還有棉花事件對紡織板塊的影響。