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未來房地產市場將是超大型項目天下?

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未來房地產市場將是超大型項目天下?

如果沒有意外,今年中國的新房銷售會沖上16萬億,再次創下歷史新高。

然而這也大概率會是新房市場的最高峰,未來的開發商,將如融創孫宏斌、恒大夏海鈞所言,在這15-16萬億紅海中廝殺。

他們已是最樂觀的。保利發展預測,未來的新房市場規模將在10萬億左右,有激進者如藍綠雙城的曹舟南甚至預言,這個蛋糕將縮水至5萬億。

所有有遠見的開發商都在尋找新的藍海、新的增量,他們不約而同地開始加碼產業地產。

文旅和康養成為近兩年大型開發商爭相進入的領域。12月,融創、金地前后腳來到青島,砸下重金,布局康養產業。

一些開發商則大幅度跨界,將觸角伸向更遠的地方。碧桂園研發智能機器人,恒大、寶能投資新能源汽車等,都是地產資本介入制造業、實業的真實案例,它們也已經與多家高校和研究機構結成同盟。

當資本與科研、人才、夢想碰撞,將會對產業產生深遠的影響。開發商們的未來,就在這場豪賭中。

青島產業樣本

青島西海岸,一望無際的美麗海景線,大片待開發的土地資源,正在成為這個城市多種產業試驗的先行區。

11月,繼青島東方影都、文旅城之后,融創再次來到這里,與清華大學聯手打造醫學中心。

融創中國董事會主席孫宏斌透露,融創將在青島投資3000億,目前已投1500億。

不到一個月,12月4日,孫宏斌再次來訪,在這里宣布融創進軍康養,還有了自己的品牌“融愛家”。

孫宏斌稱,山東是醫養結合示范省,青島是我國區域醫療中心,2019年青島也提出了建設長江以北地區一流醫療中心城市的目標,非常適合發展康養。

青島已是融創目前投資量最大的地區。孫宏斌透露,明年5月份,融創在青島的首個康養項目阿朵小鎮將正式投入運營。

該園區總占地約 113 畝,采用CCRC 可持續照料模式,滿足長住養老及短住旅居客戶的頤養需求。

在康養服務上,融創與日本美?。∕CS)養老服務公司合作,快速提升養老服務方面的運營能力。

孫宏斌話音甫落,12月初,金地集團也來到青島西海岸,簽下三個產業項目。與融創類似,金地將在西海岸交通商務板塊,打造集居住、旅游、醫療、養生養老于一體的多層次全齡化康養社區。

此外,擬在橋頭堡國際商務區投資綜合居住、教育、醫療、商業綜合體等配套項目;現為舊村及工業園區的隱珠街道項目,金地擬對其進行改造升級,打造集體育、娛樂、生活、體驗為一體的產業聚集區和消費聚集區。

山東是金地省域布局深耕的重點區域之一。青島作為金地戰略深耕城市,西海岸新區更是金地戰略中的重中之重。

2017年10月,金地首次進入西海岸新區,短短兩年時間內,金地已經在新區布局了5個項目,在建面積121萬平方米,累計投資達55億元人民幣。

未來很多年,金地將持續在青島增加投資。金地集團董事長凌克認為,青島市政府三灣三城的發展規劃,拉開了“大青島”的發展格局。未來,西海岸新區有望成為國際化的產城融合的典范。

兩條腿走路

早在幾年前,萬科董事會主席郁亮就宣稱房地產行業進入白銀時代,那時,孫宏斌老是懟他,說還是黃金時代。

到了今年,孫宏斌也變了。在最近的幾次露面中,他強調,今年新房銷售規模大概會在16萬億,之后會從增量市場向存量市場轉變,這不是指二手房市場,而是一手房市場的存量,開發商就都很難做了。

2019年,開發商們還是僅僅抓住這最后規模競爭的機會,銷售排行榜前10、前30的劇烈變化,折射著他們的生存焦慮。

根據克而瑞排行,前11月,恒大超越萬科位居第二,世茂也擠進了前十,龍湖則從前十跌落;而進入千億陣營的房企,也增加到了27家,預計到年底將達到30家,行業集中度再次提升。

另一方面,大型開發商們又不得不兩條腿走路,轉型多元化,無論是地產相關還是跨界,他們都和產業、實業有了關聯。

據21世紀經濟報道統計,排名前30的開發商、千億級別的房企無一例外開始轉型運營,無論是碧桂園的智能機器人和科技小鎮、無人工廠,萬科的產辦和舊改,恒大的新能源汽車,還是融創的文旅、康養和阿朵小鎮,華潤的5G產業園,舊改和產業園區成為開發商繞不過去的坎。

就根本而言,開發商的轉型,無一不是試圖通過產業撬動大型項目,進行綜合開發運營。未來的房地產市場,將是超大型項目的天下。

融創和金地們在青島的動作,就是這一趨勢的生動演繹,通過引入產業,與地方政府合作,獲取項目和發展的資源。

目前,恒大、碧桂園、萬科、華潤、中海等龍頭房企,都在城市運營轉型中植入科技、產業,所投入資金以數千億計。

房地產資本已強力介入高科技產業,智能家居、智慧商業、綠色建筑等之外,科技、產業園區成為落地重點,和工業企業、科研院所合作幾乎成為標配。

資深房地產研究人士嚴躍進指出,在這個過程中,要警惕以產業之名做地產之實,賣房了事。歷史上,曾有大批的城市產業園區荒廢、爛尾,就是這種思路的惡果。

此外,開發商要在開發和多元化之間做好資金配比、力量平衡。

如龍湖每年拿出回款10%來做持有物業,金地每年在多元化的投資也早已超過銷售額的5%。凌克認為,這個比例不能太大,否則會影響ROE等指標。