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樓市上演“假降價、真提價、惡炒房”三部曲

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樓市上演“假降價、真提價、惡炒房”三部曲

疫情以來,房地產市場怪象令購房者迷茫、糾結,一些地方因城施策或一城一策,邊際放松限購、限售、限貸等新政,經過一日游或幾日游之后,被迫撤回新政。市場各方利益主體有所不適,甚至缺少方向感,原因何在?

一方面人們對調控降房價期望值過高,對于樓市小漲或小跌的橫盤走勢一時難以適應;另一方面,疫情以來樓市經歷了由“假降價、真提價、惡炒房”的戲劇性變化,那么,短短3個月的時間,樓市上演的三部曲又是如何演變的?

僅3個月,樓市上演“假降價、真提價、惡炒房”三部曲

 

 

一、疫情封樓,房企哭窮,政策救市。從春節前一天武漢封城,到全國各地疫情防控阻擊戰,房地產業受到的沖擊是立竿見影式“封樓”,即暫停售樓處對外開放,說白了不準線下賣房子。房地產靠的是高周轉運營,停業一天預售房子嚴重積壓,資金無法回籠,房企當然發慌著急。

房企哭窮。疫情導致1-2月份全國房企銷售面積和銷售額均下降近40%。2月初以來,多個省、市的房協會以紅頭文件的形式,上書當地政府或土地規劃和住建部門,請求政策予以扶持??薜米顑?、最典型的要算融創董事長孫宏斌,他在公司集團會議上曾擲地有聲地表示,如果房價整體下跌30%,那我們就都死了(指開發商破產)。量在先價在后,銷售規模大幅下滑將意味著房價大幅下跌。

 

僅3個月,樓市上演“假降價、真提價、惡炒房”三部曲

 

政策救市。房企急地方上更著急,全國約有90個城市先后出臺了求市政策,如下調拍地保證金,延期繳納土地出讓金,放寬商品房預售制度等等。其實餐飲、旅游、酒店、交通等行業受疫情負面影響,遠遠超過了房地產業。

各地救樓市的目的很明顯,一是樓市維穩之需,房地產業畢竟是我國經濟的壓艙石,它承載著上下游60多個行業;二是地方對土地財政的依賴路徑并未根本改變,如果房企不拍地或延遲拍地,稅費下降直接導致地方財政收入大幅下滑,不僅數字不好看,而且影響到市政建設、財政撥款單位職工的年終獎能否及時發放。

二、假降價。其實,房企哭窮的目的不是為了救市這么簡單。在各地政策救市之際,恒大率先突出重圍網上銷售,75折一時間引爆業界,實際折扣水得很,有9折就很不錯了。有購房者“怒對”恒大,“恢復春節前原價再打折,實際每平方降價不過200-300元,玩概念有點大。”更令人不解的是,恒大優惠促銷活動,絕大多數房企并未積極跟進。

僅3個月,樓市上演“假降價、真提價、惡炒房”三部曲

 

 

三、真提價。隨著各地復工復產的推進鋪開,房企“好了傷疤忘了疼”,恒大表面優惠上浮至78折;富力地產安徽全域項目銷售價上調3%;融創3月21日發文通知,取消蘇州項目優惠,一律按備案價銷售。到此,房企妄自獨大,資本的任性已暴露無疑。2019年融創銷售額5556億,位列碧萬恒之后排行第四,其品牌影響力業界第一。對于房企哭窮獲得救市后集體喊漲,令持幣觀望的購房者防不勝防。

四、惡炒房。4月16日,統計局發布《3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示,一二三線城市房價微漲。從新房來看,4個一線城市上漲0.2%,其中深圳環同比分別上漲0.5%、5.2%。從二手房來看,深圳環同比分別上漲1.6%、9.7%。

僅3個月,樓市上演“假降價、真提價、惡炒房”三部曲

 

 

4月22日,深圳住建局、中小企服務局、銀保監局、市場監管局、人行深圳支行等五個部門,在通報“房抵貸買房”調查情況時稱:一季度二手房大幅上漲9.7%,與事實嚴重不符,不排除個別中介和人員惡炒深圳樓價。數據打架不可怕,而事實真相呢?深圳支行通知商業銀行自查結果是:“房抵經營貸”流入房地產只是個別情況,總體規模占比較小。

 

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深圳既是全國樓市風向標,也是房價漲跌的領頭羊,有關部門要加強對市場大幅波動的監測,堅決遏制房價快速上漲,嚴厲打擊和處罰惡意炒房行為。令人欣喜的是,2020年,深圳計劃供應3平方公里住宅用地,約為2019年供應量的兩倍。全國政協經委副主任楊偉民認為,“高房價對實體經濟、對科技創新傷害極大”,要控制房價,一方面要控制投資需求,另方面要控制居住用地價格,用農村集體經營性建設用地,作為擴大居住用地的主要來源,達到供需平衡。